Locazione abitativa: tipi di contratto

La legislazione italiana mette a disposizione diversi tipi di contratto di locazione ad uso abitativo e molti trovano difficoltà nello scegliere quello adatto alle proprie esigenze. La cosa, in realtà, è più semplice di quello che si pensi perché il legislatore, per ogni tipo di contratto, ha messo chiari paletti da seguire per fare la scelta più corretta.

In questo articolo cercherò di renderti più facile scegliere il contratto giusto per le tue esigenze.

Come ben saprai, la locazione è un contratto col quale il locatore (proprietario dell’immobile) cede il suo immobile in uso ad un conduttore (inquilino) per un determinato periodo di tempo e dietro il pagamento di una somma concordata – definizione estrapolata dall’Art 1571 del codice civile-.

Come dicevo, il legislatore ci ha messo a disposizione diversi tipi di contratto ad uso abitativo:

• a canone libero;
• canone concordato;
• transitorio;
• per studenti;
• locazione breve;
• uso foresteria.

Tutti i contratti di locazione abitativa sono regolati dalla legge 431 del 1988, che ha sostituito in parte la vecchia legge sull’equo canone.
In parte perché di fatto è ancora in essere e per molte cose si fa ancora riferimento ad essa (L.392/78).

Ciascun contratto per poter essere valido deve contenere degli elementi indispensabili che vanno a identificare le parti, l’immobile e le condizioni. Questi elementi, di cui ti parlerò in un articolo successivo, sono:

• identificazioni delle parti;
• dati immobile;
• durata contratto;
• determinazione canone annuale;
• deposito cauzionale;
• data di stipula e firma.

Contratto a canone libero

Conosciuto anche col nome di contratto 4+4, è il tipo di contratto più utilizzato. Come si evince dal nome, il canone viene concordato liberamente dalle parti e la durata è di quatto anni rinnovabili per altri quattro.

Per la sua validità necessita di forma scritta e deve essere registrato entro 30 giorni dalla sua sottoscrizione presso un ufficio, o per via telematica, all’agenzia delle entrate.

Come appena accennato, l’importo del canone annuale viene stabilito di comune accordo fra le parti, e deve essere palese, ossia dichiarato nella sua totalità, senza aggiunta di somme non previste nel contratto.

Il canone annuale può essere versato in rate mensili, il più utilizzato, ma anche bimestrali, trimestrali o semestrali.

La durata è appunto di quattro anni rinnovabili per altri quattro. Questo vuol dire che il proprietario non può mandar via l’inquilino durante il contratto. tranne nei casi previsti dalla legge. Può, però, non rinnovarlo alla prima scadenza dandone comunicazione all’inquilino, almeno sei mesi prima.

L’inquilino, invece, può recedere dal contratto in qualsiasi momento, con il dovuto preavviso, purché abbia un motivo valido per chiederne la disdetta anticipata.

Se alla prima scadenza o a quelle successive nessuna delle due parti manifesta intenzione di non voler proseguire il contratto, questo si rinnova automaticamente.

Contratto a canone concordato

Conosciuto anche col nome di 3+2, contratto agevolato, contratto convenzionato o contratto concertato è un mix fra il contratto a canone libero e i vecchi contratti a equo-canone.

Entrato in vigore nel 1998, prevede un “accordo territoriale” fra comune e associazioni sindacali di proprietari ed inquilini che, in concerto fra loro, redigono un documento, un accordo dove stabiliscono i parametri di validità di questo contratto e la forma che deve avere.

Il contratto concordato può essere fatto solo per immobili siti in Comuni ad alta densità abitativa.

Si può applicare a tutti gli immobili di tipo abitativo, ad eccezione di quelli appartenenti alle A1, A8 e A9 ovvero quelli di interesse storico artistico, ville signorili, palazzi e castelli

Necessita di forma scritta, la cui stesura è predisposta nell’accordo territoriale che si scarica in PDF, dal sito di ogni comune.
Oltre al facsimile del contratto, è possibile scaricare dalla pagina web del comune anche tutti gli allegati necessari.

Questo tipo di contratto deve essere registrato entro 30 giorni dalla sua sottoscrizione.

Il canone fa parte di uno di quei parametri predisposti nell’accordo, e viene calcolato in base alla zona, al tipo di immobile, alla sua metratura, ai servizi e agli accessori presenti in esso.

Tutti questi dati si evincono negli allegati del contratto che vi ho accennato sopra. Il valore del canone è sicuramente maggiore rispetto ai vecchi parametri dell’equo-canone, ma inferiore rispetto ai parametri di libero mercato.

Questo canone beneficia di maggiori detrazioni fiscali in dichiarazione dei redditi, di una riduzione sul pagamento dell’IMU e delle imposte di registro per la registrazione del contratto e successivi adempimenti.

La durata è di 3 anni, rinnovabili alla prima scadenza per alti due.
Se il contratto non viene cessato, i rinnovi successivi sono ogni tre anni.

Il contratto a canone concordato, per essere valido, deve attenersi strettamente ai parametri previsti dall’accordo territoriale e deve essere asseverato da un’organizzazione sindacale riconosciuta.

Contratto transitorio

Il contratto transitorio è quella forma contrattuale studiata per soddisfare esigenze abitative limitate nel tempo, esigenze non turistiche, che possono essere sia del conduttore che del locatore.

Questo contratto, per immobili siti in comuni ad alta densità abitativa, deve sottostare ai parametri previsti dall’accordo territoriale, sia come forma del contratto, sia come pattuizione del canone.

La durata del contratto può variare da uno a diciotto mesi e può essere rinnovato solo una volta. Con un ulteriore rinnovo il contratto è da considerarsi un 4+4.

Un contratto transitorio, per essere riconosciuto tale, deve contenere al suo interno una clausola, nella quale viene specificata l’esigenza di transitorietà, sia essa in capo all’inquilino o in capo al proprietario.
Se l’esigenza è dell’inquilino, il proprietario deve farsi consegnare apposita documentazione che attesti l’esigenza.

Contratto per studenti

Questo contratto è incentrato su quelle che sono le esigenze abitative degli studenti universitari fuori sede.

Come per i tipi di contratto precedenti, necessita di forma scritta e deve essere registrato entro 30 giorni dalla sua sottoscrizione.

Il contratto per studenti può essere fatto solo nei comuni in cui è presente una sede universitaria o nei comuni ad essi confinanti.
Rientra nei contratti concordati transitori, per cui sia la stesura del contratto sia il conteggio del canone deve rientrare in quanto stabilito nell’accordo territoriale, e deve esserci specificata l’esigenza dello studente fuori sede.

Se sei una studente, o hai figli che studiano o si apprestano ad andare a studiare fuori sede, presta attenzione a questo punto perché sono tanti i proprietari che non si attengono alle regole e chiedono cifre maggiori.
In questo caso, potresti rivolgerti ad un avvocato o ad una associazione sindacale e impugnare il contratto, chiedendo di pagare quanto ti spetta.

Allo stesso modo, se sei proprietario di immobile, presta attenzione perché non stai seguendo le leggi previste.

E’ vietata la sublocazione. La legge prevede per il proprietario due scelte; la prima di fare un unico contratto di locazione per l’intero immobile, intestandolo a più conduttori; oppure di fare diversi contratti sullo stesso immobile affittando ad ogni conduttore una porzione diversa.

Per cui orecchie dritte, se il proprietario ti propone di prendere tutto l’appartamento e di arrangiarti te a trovare coinquilini, non farlo.

Scusami se dico questo, ma in tanti anni da agente immobiliare ne ho viste di tutti i colori a spese degli studenti.

La durata del contratto va da sei a trentasei mesi e, se alla prima scadenza, nessuna delle parti si attiva per la sua cessazione, questo si rinnova automaticamente per un egual periodo.

Contratto breve

Il contratto di locazione breve ad uso abitativo è l’ultimo entrato nel panorama contrattualistico italiano ed è stato introdotto dal D.L. 50/2017.

Si tratta di un contratto studiato per regolamentare gli affitti brevi, quelli cioè sotto i 30 giorni. In questo tipo di contratto rientrano anche gli affitti turistico ricettivi (B&B e case vacanza).

Il contratto di affitto breve ha una durata da 1 a 30 giorni e non necessita di alcuna registrazione, ma è consigliata la forma scritta.

Attenzione però: con la durata di 30 giorni, non si intende questo lasso di tempo in un unico contratto, ma la somma dei contratti stipulati nell’arco dell’anno con le stessi parti.

Ti faccio un esempio: se sei una host ed hai un ospite fidelizzato che, per necessità di lavoro, salute o altro, ti occupa una stanza tre notti tutti i mesi, nell’arco dell’anno, i pernottamenti 3×12 saranno 36. Superiori ai 30 previsti.
In questo caso il contratto dovrà essere obbligatoriamente in forma scritta ed andrà registrato, volendo anche a cedolare secca, senza aggravio di spesa.

Il canone è liberamente stabilito fra le parti e deve essere emessa regolare ricevuta, con aggiunta della tassa di soggiorno dove richiesta.

L’host, entro 24 ore dall’arrivo dell’ospite, deve darne comunicazione sul portale della polizia alloggiati.it.

Questo tipo di locazione sottostà a quanto previsto nelle leggi sul turismo regionale. Pertanto, prima di adottare questo tipo di locazione, che risulta essere più redditizia rispetto alle altre forme di affitto, informati presso il tuo comune o regione. Ricorda anche che, prima di aprire un attività di B&B o casa vacanza, occorre presentare una scia in comune.

Contratto uso foresteria

Il contratto ad uso foresteria, non fa riferimento a nessuna legge sulle locazioni, ma è regolato dagli articoli 1571 e seguenti del codice civile.

Viene utilizzato quando ad affittare è un’azienda che prende l’immobile per abitazione di un suo dipendente. A differenza degli altri contratti, questo necessita di tre parti: locatore, azienda e conduttore.

E’ un tipo di contratto completamente libero, nel prezzo, nella durata, nelle clausole contrattuali. L’unico vincolo é la durata inferiore a 30 anni.

I miei consigli, per ora, si fermano qui!

Se hai domande, vuoi aggiungere informazioni, o raccontarci la tua esperienza, puoi scrivermi nei commenti!