Compromesso di vendita: tutto quello che devi sapere

Il compromesso di vendita immobiliare è il contratto nel quale si sottoscrivono nero su bianco gli accordi presi tra venditore ed acquirente. In questo articolo ti metterò a conoscenza di tutte le informazioni che devi sapere in merito al preliminare di vendita.

Partiamo subito con una precisazione: anche se comunemente utilizziamo i termini “compromesso” e “preliminare” come sinonimi, in realtà a livello giuridico sono due cose diverse.

Con il contratto preliminare o “promessa di vendita” le parti “promettono” l’una di vendere e l’altra di acquistare un determinato immobile a determinate condizioni e promettono di stipulare successivamente un atto definitivo di compravendita.

Il compromesso di vendita invece è un contratto nel quale le condizioni di vendita sono già stabilite dalle parti, le quali successivamente si impegnano a riprodurlo per atto pubblico, attraverso un rogito notarile.

Come si arriva al compromesso

Il modo in cui si arriva al compromesso di vendita dipende se ti sei affidata ad un’agenzia immobiliare o se stai facendo da sola.

Nel primo caso, una volta che hai deciso di procedere all’acquisto devi chiedere un appuntamento con l’agente che ti segue per chiedere maggiori informazioni sull’immobile, sul proprietario, sulle condizioni particolari che il proprietario chiede per vendere, e per farti fare un conteggio approssimativo delle spese accessorie (notaio, mutuo ecc.) di cui devi tener conto. In questa sede devi farti spiegare come funziona la proposta di acquisto e accertarti della parcella richiesta dall’agenzia.

Sì, devi informarti sulla proposta di acquisto perché ce ne sono di due tipi: una è solo una “proposta di acquisto” alla quale deve seguire un preliminare di vendita, e l’altra è una “proposta di acquisto preliminare di vendita” da cui, una volta accettata dal venditore, si perfeziona il preliminare di vendita.

In entrambe le proposte, definisci a quali condizioni sei disposta ad acquistare quell’immobile:

• prezzo;
• modalità di pagamento: caparra, se prevedi degli acconto prezzo e saldo (devi specificare anche se parte dell’importo sarà pagato attraverso accensione di un mutuo);
• tempi di stipula e consegna: non sempre coincidono, ad esempio se l’immobile è già vuoto e vuoi fare dei lavori di miglioria potresti chiedere la consegna prima della stipula o, viceversa, può capitare che il proprietario che vende ed acquista un altro immobile abbia bisogno di qualche settimana in più per traslocare nella nuova casa;
• data di scadenza della proposta: solitamente l’agenzia tende a apporre una data a lungo (ho visto agenzie mettere come scadenza la data prevista per il rogito). No, non farlo: la data di scadenza della proposta è la data entro la quale il proprietario deve dirti se accetta o meno la tua proposta. Massimo 15 giorni dalla tua sottoscrizione, non puoi rimanere vincolata per molto tempo in attesa della risposta, anche perché, nel caso avessi un altro immobile sott’occhio rischieresti di perdere entrambi;
• eventuali clausole: ad esempio se non hai la certezza che la banca non ti conceda il mutuo puoi mettere una clausola sospensiva con la quale se non ottieni il mutuo, non sei obbligata a procedere all’acquisto.

Al momento della proposta ti verrà richiesta una cifra a “sostegno e garanzia della proposta” ovvero una caparra che l’agente immobiliare consegnerà al proprietario una volta che avrà accettato la tua proposta. Questo assegno deve essere intestato al proprietario e non trasferibile. Mai e dico mai farlo intestato all’agenzia.

Tutte le proposte di acquisto sono irrevocabili: non credere ad un agente immobiliare che ti dice che con la proposta di acquisto non sei obbligata ad acquistare. Nel momento in cui la firmi e il venditore la accetta, sei obbligata ad acquistare oppure perdi i soldi dati come caparra e devi pagare la mediazione all’agenzia.

Se firmi una proposta di acquisto semplice, una volta che questa sarà accettata dal proprietario si fisserà la data per il compromesso, mentre se firmi una proposta di acquisto preliminare di vendita, non ci sarà bisogno di un ulteriore contratto.

Se invece stai facendo tutto da sola, dopo aver visitato l’immobile, eventualmente anche con un tuo tecnico di fiducia e aver fatto tutte le verifiche necessarie, devi instaurare una trattativa col proprietario.

Questa trattativa può essere:

• verbale: vai a parlare direttamente col proprietario per arrivare ad un accordo che gratifichi entrambi;
• scritta: scrivendo una tua proposta da sottoporre al venditore.

Sono valide entrambe, ma la cosa importante è che, una volta raggiunto un accordo, tu e il venditore mettiate per iscritto le cose principali: prezzo, modalità di pagamento, data entro la quale fare il compromesso, la data della stipula e garanzie varie.

Dopo di che potete procedere col preliminare di compravendita.

Come redigere il contratto preliminare

La legge italiana non obbliga alla sottoscrizione di un compromesso di vendita immobiliare. Se le due parti sono in accordo ed i tempi brevi, possono decidere di andare direttamente a rogito senza che fra i due intercorra passaggio di denaro.

Se da un lato non c’è obbligo di fare un preliminare di vendita, dall’altro, vi è obbligo di registrarlo entro 20 giorni dalla sua sottoscrizione, se questo viene redatto.

Nel caso in cui ti sei affidata ad un’agenzia, e la proposta non sia già preliminare, sarà cura dell’agente che ti segue redigere un contratto preliminare, per cui non devi preoccuparti di nulla. In caso contrario, puoi decidere di rivolgerti ad un notaio oppure di scrivere il preliminare di vendita da sola.

Se opti per questa seconda ipotesi devi tener presente che quello che scriverai in esso ha valore legale e sarà riportato nell’atto notarile.

Il preliminare di vendita deve contenere:

• Dati anagrafici venditore ed acquirente: cognome nome, luogo e data di nascita, luogo ed indirizzo di residenza e codice fiscale.
• Identificazione dell’immobile: città, indirizzo e numero civico, dati catastali e breve descrizione.
• Prezzo stabilito e modalità di pagamento previsto: prezzo totale e suddivisione delle tranche di pagamento, quanto è versato a titolo di caparra confirmatoria, se sono previsti degli acconti intermedi ed il saldo.
• Eventuali accordi particolari.
• Data del rogito notarile, entro la quale è previsto.
• Garanzie: nel compromesso il venditore deve fornire garanzie all’acquirente in merito alla regolarità dell’immobile sotto il profilo urbanistico e catastale, e che non vi sono ipoteche, liti in corso o quant’altro ne possa impedire la vendita.
• Data e firma: tutti i contratti per essere validi devono contenere la data in cui vengono stipulati e la firma delle parti.
• Allegati: al compromesso si allegano le planimetrie dell’immobile e l’attestato di prestazione energetica.

Personalmente consiglio sempre di rivolgersi ad un notaio per farsi redigere il preliminare di vendita, perché prima di fare il compromesso verifica che quello che il proprietario va a garantire sia effettivamente vero. Anche se si spendono due o trecento euro in più si è tutelati maggiormente.

Registrazione del compromesso

A prescindere da chi predisponga il contratto di vendita, te stessa, l’agente immobiliare o il notaio, il compromesso deve essere registrato.

La registrazione è un adempimento obbligatorio atto a garantire una data certa. Nulla di più. Non fornisce nessuna tutela giudiziale, non si evitano pignoramenti né la vendita a terzi.

Il preliminare è una scrittura privata fra le parti e rimane tale anche dopo la sua registrazione. Si deve registrare entro 20 giorni dalla sua sottoscrizione (30 giorni se il compromesso è stato redatto da un notaio).

Diversa è la trascrizione del compromesso, questa può essere effettuata solo da un notaio. È un adempimento di “pubblicità dichiarativa” con la quale il bene diventa opponibile a terzi, ovvero nessun altro avrà diritti su quell’immobile.

La trascrizione è una tutela per l’acquirente in quanto garantisce che l’immobile non sia venduto ad altri, che siano ceduti diritti reali (esempio l’usufrutto), che su di esso siano iscritte ipoteche e che possa subire pignoramenti o sequestri.

Per cui se ti sei fatta seguire da un’agenzia o da un notaio non devi preoccuparti più di nulla, ci pensano loro, ma se hai fatto tutto da sola devi procedere alla sua registrazione.

Per farlo, devi recarti presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate munita di:

• almeno due copie del contratto (meglio tre, se fatto senza l’ausilio di un notaio) unitamente agli allegati (attestato di certificazione energetica, planimetrie, eccetera);
• ricevuta dell’F23 pagato ( dal 1 settembre 2020 il modello da utilizzare per il versamento delle imposte di registro è l’F24 ordinario);
• modello 69;
• marche da bollo in numero congruo.

Quanto costa registrare il preliminare di vendita

L’imposta di registro varia a seconda se l’immobile è di nuova costruzione o usato, ovvero se acquistato da impresa o da privato.

Se la compravendita avviene fra privati, si pagano:

• euro 200,00 di imposta di registro fissa
• imposta di registro proporzionale dello 0,2% sugli importi versati a titolo di caparra confirmatoria e del 3,0% sugli acconti prezzo (se previsti)
• marche da bollo, una da euro 16,00 ogni cento righe del contratto per ogni copia registrata, una da euro 16,00 per ogni allegato. Per le planimetrie la marca da bollo è da euro 2,00.

Se la vendita è fatta da un’impresa costruttrice, si pagano l’imposta fissa di euro 200,00, l’iva (del 4% per la prima casa o 10% per le altre) sugli importi versati, oltre alle marche da bollo come sopra riportate.

Spese di registrazione: a chi spettano?

Benché non vi sia in merito una legge chiara (l’art.10 del DPR n.131/86 dice che i soggetti obbligati a richiedere la registrazione sono entrambe le parti contraenti, mentre l’art.1475 del codice civile cita: “le spese del contratto di vendita e le altre accessorie sono a carico del compratore, salvo diversa pattuizione”), la consuetudine e le indicazioni dei notai mi portano a dirti che queste spese sono a carico della parte acquirente.

Cosa accade se il compromesso non viene rispettato

Le conseguenze derivanti dal mancato rispetto del compromesso di vendita, dipendono dal tipo di caparra versata al momento del compromesso.

La caparra è la somma versata dalla parte acquirente per garantire la parte venditrice delle obbligazioni che si assume con la firma del contratto. Essa può essere:

• confirmatoria;
• penitenziale.

La caparra confirmatoria, costituisce una forma di autotutela preventiva del danno causato dalla controparte, ma non pone limiti ad una richiesta di maggior danno subìto.

Se la parte inadempiente del contratto è l’acquirente, esso perde la somma versata, mentre se a non portare a termine il contratto è il venditore deve restituire all’acquirente il doppio della somma ricevuta, ovvero restituire il denaro ricevuto più la sua parte a compensazione del danno causato.

La restituzione o il trattenimento della caparra confirmatoria, non esclude la possibilità della parte che ha subìto il danno a ricorrere in giudizio per chiedere che il contratto sia portato a termine, o il pagamento di tutti i danni subiti.

La caparra penitenziale invece sottintende la possibilità di una delle parti di recedere dal contratto, pertanto non può essere richiesto un risarcimento danni.

In questo caso la parte inadempiente perde la parte versata o la restituisce raddoppiata, ma la parte che ha subìto il danno non può ricorrere in giudizio.

I miei consigli, per ora, si fermano qui.

Se hai domande, vuoi aggiungere informazioni, o raccontarci la tua esperienza in merito, puoi lasciarci un tuo commento.