Importanza del notaio nella compravendita immobiliare

Nella compravendita immobiliare la figura del notaio è molto importante ed ha un ruolo fondamentale per garantire la regolarità sia formale che sostanziale dell’atto di acquisto.

In questo articolo ti parlerò del ruolo del notaio nella compravendita immobiliare, di cosa si intende per rogito notarile e quanto costa.

Il notaio è un pubblico ufficiale che opera come libero professionista esperto in materia giuridica oltre che fiscale. Essendo un pubblico ufficiale risponde del suo operato al Ministero della Giustizia, ed ha l’obbligo di garantire la massima imparzialità, tutelando equamente interessi e diritti di tutte le parti coinvolte in un atto da lui stipulato.

Cosa fa il notaio durante la compravendita

Il ruolo del notaio nella compravendita immobiliare è ben più ampio della mera stesura e lettura di un atto.

Prima di arrivare al rogito ha l’obbligo di effettuare tutte le verifiche necessarie al fine di escludere iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli e per verificare la regolarità edilizia, urbanistica e catastale dell’immobile posto in vendita.

Terminate tutte le verifiche necessarie procede con la stesura del rogito notarile, ovvero l’atto definitivo di compravendita, il documento conclusivo col quale la proprietà dell’immobile viene trasferita dal venditore all’acquirente.

Il giorno del rogito, dopo essersi accertato delle generalità dei comparenti (parte venditrice e parte acquirente) procede alla lettura ed alla spiegazione di quanto da lui scritto alle parti. A questo punto, dopo il passaggio di denaro, che può essere per assegno circolare, bonifico, o tramite il ricavato di un mutuo, le parti sottoscrivono l’atto di compravendita e per loro l’iter della compravendita termina.

Il compito del notaio, però, non si esaurisce con la sottoscrizione di questo atto. Egli infatti deve procedere alla trascrizione dello stesso sui registri immobiliari e versare al fisco, per conto dell’acquirente, le imposte da lui riscosse al momento della stipula dell’atto.

Inoltre, se l’acquirente lo richiede, il notaio deve accantonare su un “conto deposito prezzo” le somme che l’acquirente deve versare al venditore e consegnarle a quest’ultimo solo dopo l’effettiva trascrizione del rogito nei registri immobiliari.

In questo caso il notaio, oltre che garante, diviene anche custode della somma nelle sue mani.

Cosa è l’atto di compravendita o rogito notarile

Come accennato sopra il rogito notarile è l’atto conclusivo della compravendita, l’atto col quale la proprietà dell’immobile passa dal venditore all’acquirente.

Prima di giungere al rogito, le parti devono consegnare al notaio una serie di documenti personali. La parte venditrice aggiungerà anche tutta la documentazione relativa all’immobile:

• carta d’identità e codice fiscale
• certificato che attesti lo stato civile: certificato di stato libero/ estratto di matrimonio, o verbale di omologa della separazione (per le persone separate)
• copia del compromesso se sottoscritto privatamente o in agenzia.

In caso di società devono essere consegnati al notaio anche statuto societario o patti sociali, visura camerale e carta d’identità del legale rappresentante.

I documenti che il venditore deve procurare al notaio relativi all’immobile sono:

• Atto di provenienza:  rogito di acquisto, dichiarazione di successione o atto di donazione
• Documentazioni catastali: planimetrie catastali, estratti di mappa, scheda catastale.
• Licenze edilizie: concessioni edilizie e/o concessioni in sanatoria, eventuali condoni edilizi, permesso a costruire (solo se la sua costruzione è iniziata dopo il 01/09/1967), DIA denuncia inizio attività
• Certificato di destinazione urbanistica
• Certificato di abilità o agibilità
• Conformità urbanistica e catastale dell’immobile
• ACE attestato di prestazione energetica
• Dichiarazione dell’amministratore del condominio che escluda insoluti da parte del venditore.

Se, come io consiglio vivamente, il compromesso viene fatto dal notaio, tutta questa documentazione deve essergli consegnata prima del compromesso. In questo modo lo si metterà nelle condizioni di effettuare gran parte delle verifiche prima della sottoscrizione del preliminare di vendita.

In questo modo inoltre, eventuali problemi legati alla vendita, ad esempio un’incongruenza fra lo stato dell’immobile e le planimetrie catastali, emergerebbe fin da subito dando modo al venditore di attivarsi con un tecnico di sua fiducia e sanare quella discrepanza che renderebbe invendibile l’immobile.

Come calcolare le spese notarili e chi le sostiene

Il notaio è scelto sempre dalla parte acquirente.

Se stai acquistando casa, non farti condizionare né dall’agenzia né dal venditore, anche che dicono di aver un notaio di fiducia con il quale si sono sempre trovati benissimo.

Il notaio deve essere di tua fiducia, in quanto sei tu acquirente che paghi la prestazione e devi sentirti tutelata al 100%. Per cui, se non ne hai già uno di tua fiducia, puoi chiedere un preventivo e un incontro con il notaio che ti hanno proposto. Se non è di tuo gradimento, cercane un altro.

Il notaio è un po’ come il medico di famiglia, devi sentirti a tuo agio ed avere fiducia in lui.

Premesso che è l’acquirente a pagare il notaio, quanto costa?

Fino al 2006, prima dell’entrata in vigore del Decreto sulle liberalizzazioni meglio conosciuto come “lenzuolata Bersani” l’onorario dei notai era stabilito da tabelle emesse dal Ministero di Giustizia. Il decreto elimina le tabelle ed i notai entrano in libero mercato. Questo crea un po’ di scompiglio e nel 2012 si fa un passo indietro: si introducono nuove tabelle con un minimo ed un massimo applicabile in base al valore dell’immobile.

La parcella del notaio nella compravendita immobiliare non corrisponde solo al suo onorario. Contiene anche una lunga lista di voci di spesa che lui stesso anticipa per fare tutte le verifiche ed i controlli necessari alla stipula.

A queste si aggiungono una serie di imposte, tasse, diritti e oneri vari che il notaio incassa per conto dello Stato o altri enti vari.

La parte più consistente della spesa è rappresentata dalle imposte:

• di registro: si paga in percentuale sul valore della rendita dell’immobile (2% per acquisto prima casa e 9% per altre case), in caso di acquisto da costruttore viene sostituita dall’IVA;
• ipotecaria: si paga ogni qual volta si effettuano iscrizioni, trascrizioni o annotazione nei registri immobiliari (ex conservatoria). È in misura fissa di 50 euro per compravendite fra privati di abitazioni non di lusso, mentre se l’acquisto è assoggettato ad IVA la quota fissa è di 200 euro;
• catastale: si paga ogni qualvolta un immobile cambia proprietario o su di esso sono iscritti diritti reali e registrati al catasto. Come per l’imposta precedente, è pagata in misura fissa di 50 euro per immobili non di lusso e sale a 200 euro per immobili soggetti ad IVA;
• di bollo: pagata in misura fissa e ad oggi di 230 euro.

Tutto questo riguarda solo la parte relativa alla compravendita. Nel caso tu chieda un mutuo ipotecario, oltre all’atto di acquisto, il notaio preparerà un atto di mutuo che, seppure inferiore, avrà un costo aggiuntivo a quanto elencato sopra.

Anche per oggi i miei consigli si fermano qui.

Se hai domande, vuoi aggiungere informazioni, o raccontarci la tua esperienza in merito, puoi lasciarci un tuo commento.