Stipula contratto di locazione, ecco i punti essenziali

Capita spesso che proprietario e inquilino decidano che la stipula del contratto di locazione avvenga senza avvalersi dei servizi di un professionista nel settore. Come abbiamo visto il mese scorso nell’articolo Locazione abitativa: tipi di contratto, ci sono diverse tipologie di contratto che si possono adottare in base alle esigenze delle due parti.

Indipendentemente dal tipo di contratto scelto e dalle diversità che li caratterizzano, nella stipula di un contratto di locazione esistono degli elementi che devono sempre essere presenti.

Oggi ti parlo proprio di come redigere un contratto di locazione e quali elementi deve contenere per essere riconosciuto valido dalla nostra giurisprudenza.

Qual è il contenuto di un contratto di affitto

La locazione è un contratto col quale il locatore (proprietario dell’immobile) cede il suo immobile in uso ad un conduttore (inquilino) per un determinato periodo di tempo e dietro il pagamento di una somma concordata – definizione estrapolata dall’Art 1571 del codice civile.

In altre parole il contratto di locazione è un patto, riconosciuto dalla legge, nel quale vengono dettagliate tutte le condizioni che regolano il rapporto che si instaura tra conduttore e locatore.

Essendo un accordo fra privati e successivamente registrato, le parti possono stabilire condizioni proprie purché queste non vadano contro quanto stabilito dalle leggi in materia di locazione abitativa che ti ricordo essere la legge 431 del 1988 e la legge 392 del 1978.

In base al tipo di locazione scelta, il contenuto del contratto di locazione e le clausole in esso contenute possono variare, ma ci sono alcuni “elementi indispensabili” che non devono mai mancare nella stipula di un contratto, sia esso prestampato o liberamente predisposto dalle parti.

Elementi necessari all’interno del contratto

Come sopra anticipato, il contenuto di un contratto di locazione varia in base al tipo di locazione scelta e in base alle clausole stabilite di comune accordo fra le parti. Indipendentemente dagli accordi stipulati tutti i contratti di locazione devono contenere alcuni elementi essenziali che sono:

• tipo di contratto;
• identificazioni delle parti;
• dati immobile;
• durata contratto;
• determinazione canone;
• data di stipula e firma.

Tipo di contratto

È la voce più importante del contratto, quella che lo identifica e ne determina le caratteristiche di base. Questo elemento è talmente importante che rappresenta quello che a scuola si chiama “titolo”.

Infatti il tipo di contratto è scritto in maiuscolo grassetto come prima riga del contratto, ed è seguito dalla legge a cui si attiene quel tipo di contratto. Ad esempio “LOCAZIONE ABITATIVA DI NATURA TRANSITORIA” (Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 5, comma 1).

Identificazioni delle parti

L’identificazione delle generalità delle parti deve essere dettagliata. Col termine parti si intendono le persone che stipulano il contratto ovvero proprietario e inquilino.

Il contratto deve contenere nome e cognome, luogo e data di nascita, residenza e codice fiscale per i soggetti privati, mentre nel caso in cui una o entrambe le parti sia un’azienda occorre inserire ragione sociale, sede legale e partita iva oltre ai dati personali del legale rappresentante che firma il contratto.

Nel caso una delle parti sia una persona proveniente da un paese al di fuori dalla comunità europea oltre agli elementi sopra elencati occorre inserire anche il numero di permesso di soggiorno in corso di validità.

Infine vanno inserite le generalità di tutti i soggetti interessati al contratto.

Dati dell’immobile

Servono a identificare con esattezza quale l’immobile viene concesso in locazione. Tutti gli immobili presenti sul territorio nazionale sono censiti presso l’ufficio del catasto dei beni immobiliari presente in ogni Comune.

Gli elementi da inserire nel contratto sono Comune, indirizzo, numero civico, numero interno e dati catastali (foglio, particella, subalterno, categoria, classe e rendita catastale) sia dell’immobile principale che delle pertinenze (garage, posto auto, cantina ecc.) affittate.

A questi si può aggiungere una breve descrizione dell’immobile.

Durata contratto

La durata del contratto varia a seconda della tipologia scelta.

I contratti a canone libero e a canone concordato hanno la durata già stabilita dalle leggi vigenti, mentre per gli altri tipi di contratto viene stabilita dalle parti in ottemperanza alla legge di riferimento.

Nel contratto però oltre alla durata in termine di mesi o anni, va indicata la data dalla quale decorre il contratto e la data della sua scadenza.

Ti ricordo che, salvo casi specifici, i contratti a canone libero e a canone concordato alla prima scadenza si rinnovano automaticamente.

Determinazione del canone

Altro elemento fondamentale senza il quale il contratto è nullo, è la determinazione del corrispettivo che il conduttore deve pagare per poter utilizzare l’immobile.

Nel contratto deve essere specificato l’importo del canone annuo (o dell’intera durata per contratti brevi i transitori) e come deve essere pagato in base agli accordi presi:

• numero delle rate;
• importo di ogni rata
• data di pagamento di ogni singola rata.

Esempio: Il canone annuo di locazione è convenuto in € 6.000,00 (euro seimila/00) che il conduttore si obbliga a corrispondere al locatore in n. 12 rate eguali anticipate di € 500,00 (cinquecento euro/00) ciascuna, scadenti il giorno 15 di ogni mese.

Infine va specificato se per il canone stabilito sono previste rivalutazioni in base agli indici Istat o se il canone rimane invariato per tutta la durata del contratto.

Data di stipula e firma

Ultimo elemento essenziale per la validità del contratto di locazione: data di stipula e firma.

La data di stipula, ovvero di firma del contratto è necessaria perché determina l’inizio del contratto inteso come inizio delle obbligazioni fra le parti.

Inoltre è importante anche ai fini fiscali perché vige l’obbligo di registrazione del contratto entro trenta giorni, per cui dalla data di stipula inizia a decorrere il tempo per la registrazione.

Infine la firma, ti ricordo che per essere valido ogni tipo di contratto deve essere sottoscritto dalle parti.

Oltre agli elementi indispensabili, ve ne sono alcuni che pur non essendo obbligatori ti consiglio di inserire, ovvero:

• deposito cauzionale: è la somma che l’inquilino versa al proprietario a garanzia del rispetto degli accordi presi col contratto;
• spese accessorie: comprendono le utenze di casa e le spese condominiali. È bene specificare in contratto come vengono ripartite e come devono essere pagate;
• cedolare secca: è un’opzione data dallo Stato al proprietario per pagare le tasse, sul canone percepito, in maniera ridotta rispetto al regime fiscale ordinario. Se il proprietario opta per questa tassazione deve essere inserita in contratto perché, oltre a vietare l’aumento Istat sul canone, con questo regime fiscale le imposte di bollo e di registro non sono dovute.

I miei consigli, anche per oggi, si fermano qui!

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