Affittare a studenti

Negli ultimi anni affittare a studenti è diventato un business in costante crescita, infatti sono sempre più gli studenti che scelgono di andare a vivere nella città dove ha sede la facoltà scelta piuttosto che fare i pendolari e passare ore ed ore in treno.

Il mese scorso il ministro Manfredi ha annunciato che da settembre gli atenei riapriranno e torneranno le lezioni in presenza.

Questo ci fa supporre che, come per gli scorsi anni saranno tante le richieste di alloggio da parte di giovani studenti.

In questa guida ti parlo di:

• requisiti che deve avere un immobile;
• come trovare gli affittuari giusti:
• i pro e i contro dell’affittare agli studenti;
• quale contratto stipulare.

Quali sono i requisiti che deve avere un immobile

Gli immobili che vengono adibiti ad abitazione per studenti fuori sede devono rispondere a dei requisiti ben precisi per essere appetibili per i ragazzi.

In primo luogo devono essere ubicati in città universitarie o ad esse limitrofe, questo requisito viene richiesto dalla legge sulle locazioni. Ovviamente più l’appartamento è vicino alla sede più diventa appetibile e più alto sarà il canone che puoi richiedere.

Un secondo requisito che deve avere per essere appetibile per uno studente è che l’immobile sia ubicato in una zona ben servita sia dai mezzi pubblici per dar modo allo studente di muoversi in autonomia, sia da negozi, centri sportivi, spazi ricreativi locali pubblici e così via.

Riguardo all’immobile, vediamo quali sono le tipologie più ricercate dagli studenti:

• stanza in appartamento condiviso con altri ragazzi;
• posto letto in stanza condivisa;
• mono o bilocale indipendente;
• stanza in casa col proprietario.

Come ben vedi dalle tipologie ricercate, tutti i tipi di appartamenti possono essere destinati ad alloggio per studenti.

L’appartamento messo a disposizione per gli studenti fuori sede deve avere gli impianti a norma di legge ed essere adeguatamente arredato.

Non siamo più negli anni sessanta dove arredare casa aveva dei costi improponibili e gli appartamenti per studenti erano arredati con tutti gli scarti trovati in cantina; i tuguri non vanno più di moda.

Gli studenti hanno a loro disposizione un’ampia offerta e la possibilità di scegliere la casa che più risponde alle loro esigenze, dall’aspetto più accattivante e concesso ad un prezzo equo.

Con questo non voglio dirti che se hai mobili usati non puoi utilizzarli per arredare un appartamento da destinare agli studenti, ma questo non deve essere un ricettacolo di mobili vecchi posizionati senza senso.

L’arredamento adatto ad uno o più studente è diverso da quello necessario per una famiglia.

Vediamo nei dettagli cosa serve agli studenti:

• Cucina abitabile o angolo cottura: lavello, sotto lavello, scolapiatti, piano cottura, cappa aspirante, frigorifero, forno a microonde, qualche pensile dove riporre gli utensili e le stoviglie (che devi fornirgli) e un bel tavolo allungabile con un numero adeguato di sedie.
• Soggiorno non è indispensabile se l’appartamento è dotato di una grande cucina. Nel caso l’appartamento sia dotato di un soggiorno indipendente puoi trasformarlo in una stanza da letto. Se invece la cucina è un semplice angolo cottura o di piccole dimensioni questo diventa uno spazio condiviso dove sono necessari pochi arredi, un bel tavolo (se non è stato posizionato in cucina) un divano, un mobile porta TV e una bella libreria.
• Stanza da letto: sia essa singola che condivisa deve contenere un armadio, un letto, una scrivania e una libreria o comunque una mensola dove riporre il materiale per studiare per ciascun studente. L’ideale sarebbe predisporre l’arredo in modo tale da riuscire a concedere una certa privacy ai ragazzi anche se la stanza è condivisa.

Ogni appartamento deve essere dotato di lavatrice. È impensabile che lo studente debba andare costantemente in lavanderia perché sarebbe un costo aggiuntivo che non tutti potrebbero permettersi.

Come trovare gli affittuari giusti

I metodi per trovare gli affittuari giusti sono molteplici, puoi:

• rivolgerti ad un’agenzia immobiliare che svolga per te tutto il lavoro;
• affiggere un cartello affittasi fuori dalla porta o sul balcone;
• mettere annunci nelle bacheche fuori dall’università;
• pubblicizzare il tuo immobile o stanza nei giornali specializzati;
• affidandoti al web.

Quest’ultima via è di gran lunga la più seguita dagli studenti, i quali “smanettano” alla ricerca di un alloggio già diverse settimane prima di recarsi sul posto. Solitamente fissano diversi appuntamenti per visionare immobili, concentrando la loro ricerca in un giorno o due.

Ci sono diversi portali su cui pubblicizzare il tuo immobile, basta googlare “annunci affitti studenti” e se ne apriranno diversi. La maggior parte sono gratuiti per i privati e puoi mettere l’annuncio su più siti.

L’annuncio è uno fra i tanti e deve fare la differenza perché sia visto dallo studente e decida di contattarti per fissare un appuntamento.

Deve essere esaustivo e contenere una bella descrizione veritiera. Se aggiungi cose che non ci sono o ometti qualche difetto (esempio quarto piano senza ascensore) per invogliare lo studente, quando verrà a vedere l’immobile rimarrà deluso e anche se di fatto quell’appartamento o stanza farebbe al caso suo, la delusione avrebbe il sopravvento e non affitterebbe quel locale.

La descrizione deve contenere il canone richiesto, l’ammontare delle spese condominiali e l’esatta ubicazione. Puoi non inserire la via ma il quartiere è indispensabile, così come i punti di riferimento (esempio a due passi dalla biblioteca o vicino al supermercato).

L’annuncio per essere efficace deve avere un bel titolo accattivante ed essere corredato da numerose fotografie o un piccolo video dell’immobile.

Pro e contro dell’affittare a studenti

Se ancora non hai preso una decisione e non sai bene se affittare a studenti o continuare ad affittare il tuo appartamento ad una famiglia, cerco di illustrarti i pro ed i contro di questa scelta.

Pro:

• Canone di locazione maggiore: a livello nazionale, mediamente per una stanza singola viene affittata a 420€, mentre per una doppia viene richiesto un canone mensile di 300€ a studente. Nota bene: il canone richiesto non può essere superiore a quanto previsto dagli accordi territoriali.
• Risparmio fiscale con cedolare secca: come anzidetto per questo tipo di contratto puoi adottare il regime fiscale agevolato della cedolare secca che, per questo contratto, prevede una tassazione del 10%. Non fa cumulo in dichiarazione dei redditi e comprende già le imposte di registro e di bollo previste per registrazione del contratto e adempimenti successivi.
• Durata del contratto inferiore: da 6 a 36 mesi rinnovabile per egual periodo.
• Minor rischio di morosità: sicuramente ti potrà accadere di imbatterti in uno studente che non paga affitto e spese ma statisticamente la possibilità è nettamente inferiore rispetto agli altri tipi di contratto. Inoltre se affitti il tuo appartamento a più studenti e uno solo non paga, l’incidenza è relativamente bassa.

I contro:

• Ricambio continuo: nonostante il contratto possa essere fino a 36 mesi, generalmente gli studenti preferiscono contratti annuali in modo tale che se non si trovano bene con i loro coinquilini l’anno successivo cambiano casa, per cui il ricambio è continuo.
• Maggior impegno: questo ricambio continuo ricade sul proprietario che ogni anno si trova a dover trovare nuovi inquilini, a sottoscrivere nuovi contratti e a registrarli.

Quale contratto di affitto stipulare

La normativa italiana sulle locazioni ha predisposto un tipo di contratto che tiene conto delle esigenze abitative degli studenti fuori sede.

La locazione per studenti rientra nei contratti di affitto transitori, la cui durata varia da sei a trentasei mesi, rinnovabile per egual periodo, ed il canone applicato viene regolato dagli accordi territoriali stipulati fra Comune e associazioni della proprietà immobiliare.

Questo tipo di contratto può essere applicato a tutti gli immobili ad uso abitativo ubicati nei Comuni sede universitaria e nei comuni ad esso confinanti.

Il contratto per studenti ha alcune caratteristiche imprescindibili rispetto agli altri contratti. Innanzitutto è vietata la sublocazione, il proprietario può decidere di affittare l’appartamento a più studenti sottoscrivendo un unico contratto cointestato a più persone o stipulare più contratti individuali per un unico immobile. Il contratto può essere sottoscritto sia dallo studente che abiterà la stanza, sia dal genitore. Infine, il contratto deve contenere la clausola relativa all’esigenza dello studente fuori sede nella quale viene specificata la sede universitaria ed il corso di laurea scelta dallo studente.

Come tutti i contratti di durata superiore a trenta giorni, si deve registrare all’Agenzia delle entrate. Per esso può essere scelto il regime fiscale a cedolare secca per la quale è prevista una tassazione fissa al 10%.

Anche per oggi è tutto, rimango a tua disposizione per eventuali altri chiarimenti e sarei felice se tu ci raccontassi la tua esperienza in merito.