Come chiedere il mutuo per la prima casa

Prima di impegnarti nell’acquisto di una casa, se non hai a disposizione tutto il denaro necessario, devi informarti in banca su come chiedere un mutuo per la prima casa.

Richiedere ed ottenere un mutuo prima casa non è sempre facile, in questo breve articolo cerchiamo di fare un po’ di chiarezza su come devi muoverti.

Sarebbe bene, prima di iniziare a cercare case, che tu ti informassi presso la tua banca, se hai le condizioni per ottenere un mutuo e di quale importo. Informarti prima ti permette di evitare un’inutile perdita di tempo (perché cercare case porta via tanto tempo) e una brutta delusione nel momento in cui trovi la casa dei tuoi sogni e ti viene rifiutato il prestito per acquistarla.

In base alla cifra massima che la banca ti potrà finanziare, aggiunta alla somma che già hai a disposizione, puoi iniziare a cercare casa. Ma tieni conto anche delle spese accessorie che dovrai sostenere, di cui ti ho già parlato in precedenza.

Una volta trovato l’immobile che fa per te, lo devi fermare sottoscrivendo una proposta di acquisto vincolata “all’accettazione di mutuo da parte dell’istituto erogante”, in modo tale da non perdere la caparra versata in caso la banca non ti eroghi il mutuo.

Ciò premesso, ci addentriamo nello specifico e vediamo insieme come:

• scegliere la banca;
• stabilire la cifra da mutuare;
• fare la richiesta di mutuo;
• ricevere il parere preliminare di fattibilità;
• ricevere la delibera di finanziamento;
• firmare il contratto di mutuo;
• erogazione del mutuo.

Scegliere la banca

Anche se hai già richiesto informazioni presso la tua banca, prima di ufficializzare la tua richiesta mutuo è bene informarti presso altri istituti di credito sulle condizioni che ti possono offrire.

Le condizioni dipendono dal tipo di tasso (fisso, variabile, misto) dalla sua durata, in genere dai dieci ai trent’anni e dalla percentuale finanziata.

La cosa che mi preme dirti per valutare la proposta migliore, è di non fermarti al tasso di interesse che ti offrono ma valutare il Taeg (tasso annuo effettivo globale).

Il tasso di interesse che solitamente le banche usano come specchietto delle allodole, non tiene conto di tutte le spese che vanno sommate ad esso e che lo fanno lievitare di qualche punto percentuale.

Il Taeg invece, rappresenta l’interesse effettivo pagato comprensivo della ripartizione delle spese obbligatorie relative all’apertura ed al pagamento del finanziamento. Nel Taeg sono comprese: le spese relative all’apertura ed al mantenimento del conto corrente, le spese di gestione della pratica e quelle della copertura assicurativa. Rimangono escluse le spese di perizia, le spese notarili e le imposte relative all’atto di mutuo.

Per scegliere l’istituto bancario più adatto alle tue esigenze, puoi farti un giro tra le banche della tua città o visionare i tanti siti che offrono mutui proposti da tutti i migliori istituti bancari.

Stabilire la cifra da mutuare

La prima cosa da fare quando si chiede un mutuo è stabilire la cifra da chiedere.

Solitamente, le banche finanziano un mutuo ipotecario dal 50% ad un massimo dell’80% del valore dell’immobile, in rari casi si può ottenere il 100% del valore dell’immobile, e sono pochi gli istituti di credito che lo finanziano e a tassi decisamente poco convenienti.

Altra cosa importante che valuta la banca per di finanziare un mutuo è il reddito familiare. L’importo massimo di ogni singola rata non deve superare i due terzi delle entrate mensili di una famiglia. Ciò vuol dire che se in casa entrano due stipendi pari a tremila euro mensili la rata del mutuo non potrà superare i mille euro.

Fare la richiesta di mutuo

Puoi chiedere un mutuo solo se hai raggiunto la maggior età e, se sei una cittadina proveniente da altri paese, devi essere residente in Italia da almeno tre anni.

Va detto che il mutuo è il finanziamento, a medio o lungo termine, più utilizzato da coloro che acquistano, ristrutturano o costruiscono una casa. Quando viene approvato un mutuo, la banca erogante versa la somma richiesta al contraente in un’unica soluzione, il quale si impegna a restituirla attraverso un pagamento rateale, dilazionato nel tempo e maggiorata di una parte di interessi calcolata in modo percentuale.

Solitamente, la somma erogata è di una certa entità (si parla di diverse decine di migliaia di euro), per cui la banca deve assicurarsi che il prestito sia nel tempo restituito, per cui prima di finanziare un mutuo, effettua numerose verifiche e richiede determinati documenti a chi lo richiede.

Una volta trovata la banca che rispecchia le tue esigenze devi presentare la richiesta di mutuo. Ma attenzione, la richiesta può essere presentata in una sola banca: presentare due o più domande, contrariamente a quello che puoi pensare, è assolutamente negativo e tutte le banche ti rifiuteranno il mutuo.

Devi fare la domanda di mutuo compilando un apposito modulo fornito dalla banca stessa, dove andrai a indicare:

• dati anagrafici, residenza e codice fiscale;
• se vivi in una casa di proprietà o in affitto;
• di quante persone è composto il tuo nucleo familiare e quante di esse sono a tuo carico;
• attività lavorativa: se sei dipendente o autonomo, in quale settore operi, da quanti anni svolgi la tua attività e che qualifica ricopri;
• reddito mensile ed annuale;
• se hai contratto già altri debiti, dichiarando a quanto ammontano e con chi li hai fatti o, in caso contrario, rilasciare una dichiarazione in cui attesti di non avere debiti;
• descrizione dell’immobile che intendi acquistare ed il suo valore commerciale.

Alla tua domanda di richiesta mutuo devi allegare la documentazione relativa alla situazione finanziaria del tuo nucleo familiare, e quella dell’immobile che stai per acquistare.

• Documenti personali: certificato di nascita, certificato di stato libero, estratto di matrimonio o sentenza di separazione o divorzio e stato di famiglia;
• Documenti a dimostrazione del reddito per lavoratori dipendenti: contratto di assunzione che attesti l’anzianità di servizio, ultime tre buste paga, copia del CUD o del modello 730;
• Documenti a dimostrazione del reddito per lavoratori autonomi: copia della dichiarazione dei redditi, bilancio di esercizio, estratto della camera di commercio industria ed artigianato ed eventuale iscrizione all’albo di appartenenza;
• Documentazione dell’immobile da acquistare: copia del compromesso o della proposta di acquisto nella quale sono indicate tutte le condizioni di acquisto, copia delle planimetrie complete di pertinenze e proprietà confinanti, atto di provenienza dell’immobile, certificato di abitabilità rilasciato dal comune che attesti che l’immobile rispetta i parametri igienico sanitari minimi per rendere l’immobile vivibile.

Una volta presentato il tutto, ha inizio l’iter della banca per verificare la fattibilità del mutuo.

Ricevere il parere preliminare di fattibilità

Riceverai il parere di fattibilità del mutuo, sole se tutte le verifiche eseguite dalla banca daranno parere positivo.

Le verifiche seguono tre step:

• capacità finanziaria;
• regolarità e valore dell’immobile;
• basso rischio del finanziamento.

I tre livelli sono consecutivi: se uno di questi dà esito negativo, l’iter si blocca e il mutuo non viene finanziato o comunque sarà più difficile ottenerlo.

La prima verifica che la banca compie quando gli viene presentata una domanda di mutuo, riguarda la capacità reddituale della famiglia. Controlla la presenza anche di eventuali finanziamenti in essere e il regolare pagamento di quelli già estinti. Questo incide molto sul proseguo dell’iter bancario, in quanto una persona che in passato ha avuto difficoltà a pagare un piccolo finanziamento o comunque non è stato regolare nel pagamento delle rate viene classificato come “cattivo pagatore”.

Superato il primo step, la banca nomina un perito esterno e lo incarica di eseguire una perizia sull’immobile (il cui costo è a tua carico) e gli fornisce tutta la documentazione relativa all’immobile in suo possesso.

Per eseguire la perizia, il tecnico incaricato, dopo aver verificato la situazione urbanistica e catastale, deve fare un sopralluogo presso l’immobile, deve verificare le condizioni e la sua conformità con i disegni planimetrici in suo possesso. Nel giro di qualche settimana redigerà la sua relazione e nella quale dichiara il valore dell’immobile.

A questo punto la banca ha in mano tutti gli elementi per valutare il rischio che corre nell’erogare il mutuo da te richiesto e può decidere di:

• accettare la tua richiesta e finanziare il mutuo;
• chiedere una garanzia da terzi, ad esempio la firma di garanzia dei tuoi genitori;
• non concederti il mutuo.

Ricevere la delibera di finanziamento

Se il rischio di finanziamento risulta basso, la banca delibera il mutuo e te lo comunica inizialmente con una telefonata, poi in modo formale inviandoti la delibera di mutuo.

Ora sei tranquilla, puoi realizzare il tuo sogno e acquistare la tua nuova casa. La strada è in discesa, ma non sei ancora arrivata alla meta.

Devi incaricare un notaio di tua fiducia per eseguire l’atto definitivo di compravendita e comunicare il nome del notaio scelto alla banca.

Il notaio per poter effettuare il rogito dovrà verificare lui stesso la regolarità dell’immobile dal punto di vista urbanistico, catastale e ipotecario. Devi fornirgli tutta la documentazione relativa all’immobile che già avevi portato in banca.

Nel frattempo la banca stilerà una “minuta”, ovvero una bozza di contratto di mutuo nella quale sono contenuti tutti gli accordi e le condizioni del mutuo. Questa bozza la invierà al notaio il quale oltre a predisporre l’atto di compravendita predisporrà anche l’atto di mutuo.

Firmare il contratto di mutuo

Ebbene sì, prima di consegnarti la cifra che hai chiesto di mutuo, devi firmare l’atto di mutuo, un contratto nel quale sono riportati tutti gli accordi e le condizioni e gli obblighi che hai nei confronti della banca.

L’atto di muto lo stipuli davanti al notaio lo stesso giorno e nello stesso momento in cui stipuli l’acquisto della casa.

Erogazione del mutuo

Appena firmi l’atto di mutuo, il funzionario della banca ti consegna un assegno circolare, intestato al venditore, di importo pari all’ammontare del mutuo che hai chiesto.

In alcuni casi anziché consegnare l’assegno viene consegnato un ordine di bonifico sul conto del venditore.

Da questo momento sei proprietaria, a tutti gli effetti, della tua nuova casetta.

La prassi su come chiedere un mutuo prima casa o seconda abitazione a livello bancario è la medesima, cambia solo l’imposizione fiscale. Ma di questo te ne parlerò la prossima volta.

I miei consigli, per ora, si fermano qui. Spero di aver dato risposta a tutti i tuoi quesiti sull’argomento. Nel caso avessi ancora qualche dubbio non esitare a contattarmi. Se vuoi aggiungere informazioni, o raccontarmi la tua esperienza in merito, lascia un tuo commento.