Locazione, adempimenti successivi di contratto: cosa sono e quali sono

Qualsiasi tipo di contratto di locazione sia ad uso abitativo che di uso diverso è soggetto ad una serie di adempimenti successivi al contratto a cui bisogna prestare attenzione e non dimenticarsi per non incorrere in sanzioni. Come sempre io ti parlo solo dei contratti ad uso abitativo.

Nella locazione gli adempimenti successivi al contratto sono comunicazioni che il proprietario dell’immobile fa all’agenzia delle entrate sull’andamento del contratto di locazione precedentemente registrato e vanno comunicate entro 30 giorni dalla sua sottoscrizione.

Oggi vediamo nel dettaglio quali sono gli adempimenti e cosa fare per ognuno di essi.

Gli adempimenti successivi al contratto di locazione sono:

• versamenti per l’annualità successiva;
• proroga;
• cessione;
• risoluzione.

Versamento per annualità successiva

Per tutti i contratti di locazione di durata superiore ad un anno, è previsto il pagamento dell’imposta di registro annuale.

L’imposta di registro, per i contratti ad uso abitativo a canone libero ammonta al 2% del canone annuo mentre per i contratti a canone concordato viene applicato uno sconto del 25% sul due percento previsto, con un minimo di imposta di 67 euro.

L’imposta di registro si paga ogni anno entro trenta giorni dalla scadenza dell’annualità.

Mi spiego meglio: se hai stipulato un contratto con decorrenza 1 giugno 2020 e scadenza 31 maggio 2024, ogni anno avrai tempo entro il 30 giugno per pagare l’imposta. L’imposta si paga con modello F24 elide indicando il codice tributo 1501.

Il versamento dell’annualità successiva è l’unico adempimento per il quale non è prevista comunicazione all’agenzia delle Entrate.

Sono esenti da questo versamento i proprietari che aderiscono al regime fiscale della cedolare secca e coloro che pagano l’imposta in un unica soluzione al momento della registrazione del contratto.

Proroga

La proroga è uno degli adempimenti successivi al contratto di locazione ed è previsto ogni qualvolta un contratto viene rinnovato, o meglio prolungato per un ulteriore periodo.

Come ben sai i contratti di locazione prevedono di default un periodo di rinnovo che salvo casi eccezionali, il proprietario deve concedere all’inquilino.

Per i contratti a canone libero il rinnovo previsto è di quattro anni, mentre per i contratti a canone concordato il rinnovo è di due anni.

A questa prima scadenza e a quelle successive, se il rapporto di locazione prosegue occorre comunicarlo all’agenzia delle entrate.

L’adempimento di proroga deve essere comunicato all’agenzia delle entrate attraverso la compilazione del modello RLI e deve essere presentata entro trenta giorni dalla scadenza del contratto.

Questa comunicazione deve essere fatta da tutti i proprietari anche se hanno aderito alla cedolare secca, anzi in questa occasione, nel modello RLI il proprietario deve specificare se aderisce alla cedolare secca o al regime di tassazione ordinario.

In caso il proprietario aderisca alla cedolare secca dovrà presentare entro 30 giorni dalla scadenza del contratto solo il modelli RLI, mentre se aderisce al regime fiscale ordinario oltre al suddetto modello deve presentare copia del modello F24 elide col quale ha effettuato il pagamento.

Attenzione però. in caso di proroga del contratto di locazione il codice tributo da inserire nel modello F24 elide è il 1504.

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Cessione del contratto

La cessione del contratto è il tipo di adempimento successivo alla locazione che si fa quando una delle parti del contratto (inquilino o proprietario) cambia e ad essa subentra nel contratto un’altra persona.

Il subentro è previsto dall’art. 1406 del c.c. che cita:

“Ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l’altra parte vi consenta.”

art 1406 cc

Il cessionario, ovvero colui che subentra nel contratto, ne acquista oneri e benefici.

I motivi di subentro al contratto di locazione possono essere sia del conduttore, per il quale serve il consenso del proprietario, sia del locatore.

Il locatore può cambiare quando:

• l’immobile viene venduto;
• per decesso del locatore.

Il conduttore cambia quando:

• separazione o divorzio dei coniugi;
• cessione del contratto a terzi;
• decesso del conduttore e subentro degli eredi.

In caso sia il locatore a cambiare il nuovo proprietario deve comunicare al conduttore, tramite lettera raccomandata, che lui è subentrato al vecchio locatore.

Se invece è il conduttore a cambiare, l’inquilino deve comunicare la sua intenzione a cedere il contratto ad una terza persona dando adeguata motivazione al proprietario. Sarà il proprietario a decide se accettare il subentro o se decidere di chiudere il contratto.

La cessione del contratto di locazione si comunica all’agenzia delle entrate sempre entro trenta giorni dal momento della variazione.

Occorre presentare all’ufficio delle entrate modello RLI e modello F24 elide pagando un imposta di 67 euro se la cessione vien fatta senza corrispettivo, o del 2% del corrispettivo pattuito sempre con un minimo si imposta pari a 67 euro, indicando il codice tributo 1502 .

Risoluzione

La risoluzione anticipata del contratto di locazione si ha quando una delle due parti, in genere il conduttore, per gravi motivi, chiede l’interruzione del rapporto di locazione prima della sua scadenza naturale.

Il proprietario di fatto una volta che affitta il suo immobile non può chiedere la risoluzione anticipata se non in concomitanza della scadenza del contratto.

Per l’inquilino la situazione è diversa, in ogni contratto di locazione contiene al suo interno una clausola che riporta:

“Il Conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone comunicazione mediante lettera raccomandata a/r al Locatore con preavviso di 6 (sei) mesi.”

che consente al conduttore di poter lasciare l’immobile prima della scadenza, in caso di necessità sopravvenute.

Quali sono i gravi motivi o necessità per cui il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto?

La legge 431/98 in materia di locazione in riferimento ai motivi per cui l’inquilino può chiedere la risoluzione specifica che devono essere motivi sopravvenuti dopo la sottoscrizione del contratto di locazione, imprevisti indipendenti dalla sua volontà e tali da rendere gravoso per lui il proseguimento del contratto.

Ti segnalo i motivi:

• perdita di lavoro: che renderebbe difficoltoso il pagamento del canone locativo;
• trasferimento in altra sede lavorativa in città diversa e lontana da quella dove risiede l’immobile;
• problemi familiari gravi;
• crescita della famiglia che necessita la sistemazione in un abitazione più grande;
• problemi strutturali o condominiali gravi che limitano la vivibilità dell’immobile.

Quando l’inquilino si trova in una delle situazioni sopra elencate può richiedere la risoluzione anticipata mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno da recapitare al proprietario con un preavviso di sei mesi, o per il periodo stabilito nel contratto di locazione.

Terminato il periodo di preavviso, quando il contratto sarà risolto, il proprietario ha trenta giorni di tempo per comunicare la fine del contratto all’agenzia delle entrate.

La comunicazione si presenta con il modello RLI  e presentando un F24 elide per dimostrare il pagamento di 67 euro con codice tributo 1503. Se il proprietario ha aderito alla cedolare secca questo importo non è dovuto.

Anche per oggi è tutto. I miei consigli, per ora, si fermano qui! Se hai domande, vuoi aggiungere informazioni, o raccontarci la tua esperienza in merito, puoi lasciare un tuo commento.