Spese accessorie compravendita

Ogni compravendita di immobile è contornata da una serie di spese accessorie che non sono da sottovalutate e di cui bisogna tener conto al momento in cui si decide di acquistare casa.

Oggi vediamo cosa sono le spese accessorie di compravendita immobiliare, quando e come si pagano e infine a quanto ammontano.

Cosa sono le spese accessorie

Le spese accessorie sono tutta quella serie di spese sostenute dall’acquirente nel momento che decide di acquistare un immobile.

Queste spese incidono in modo rilevante (l’8-10% per la prima casa. 15% per la seconda) sul costo dell’immobile, per cui è opportuno, prima di fare una proposta di acquisto di quantificarle per evitare brutte sorprese e trovarsi senza denari.

Le spese accessorie di compravendita sono:

• imposte e bolli;
• parcella del notaio;
• costi del mutuo;
• provvigione agenzia immobiliare;
• varie ed eventuali.

Imposte

Il capitolo imposte rappresenta la spesa più consistente dopo il costo della casa.

Queste variano in base al tipo di acquisto fatto, ovvero se acquisti da costruttore o da privato e se per te è prima o seconda casa.

Piccola precisazione doverosa prima di procedere col discorso imposte.

Parliamo di prima casa quando un privato cittadino, acquista un immobile abitativo non di lusso e non è proprietario di altro immobile nel Comune dove acquista, ne è titolare di altro diritto reale sull’immobile, ad esempio uso, usufrutto o abitazione su tutto il territorio nazionale già acquistati con benefici prima casa.

Coloro che acquistano con queste caratteristiche, hanno diritto alle agevolazioni previste per la prima casa.

Detto ciò torniamo alle imposte.

Se acquisti la casa dei tuoi sogni da un privato, devi tenere in considerazione le seguenti imposte:

• imposta di registro al 2% coi benefici la prima casa, 9% per la seconda, calcolata sulla rendita catastale rivalutata in base a dei coefficienti numerici differenti fra prima e secondo casa;
• imposta ipotecaria 50 euro;
• imposta catastale 50 euro.

Se invece acquisti da un costruttore le imposte che dovrai pagare sono:

• IVA al 4% se acquisti come prima casa, 10% come seconda casa, 22% se casa di lusso, sul prezzo reale di acquisto;
• imposta catastale 200 euro;
• imposta di registro 200 euro;
• imposta ipotecaria 200 euro.

Oltre a queste imposte per l’acquisto di un immobile vi sono anche le imposte di bollo che variano in base alla lunghezza dell’atto e dal numero di allegati che esso contiene.

Queste imposte si pagano direttamente al notaio che le incassa per conto dello stato se l’acquisto avviene fra privati, mentre l’IVA si paga al costruttore nel momento che emette fattura.

Spese notarili

L’onorario del notaio fino al 2006 era stabilito a livello ministeriale, in quando i notai fanno parte del ministero di grazia e giustizia. Nel 2006 il decreto Bersani ha abolito le tabelle ed i notai sono entrati nel libero mercato, fino al 2012 quando il decreto 265 del Ministero di Grazia e Giustizia ha introdotto nuovamente le tariffe professionali.

Le tariffe a cui i notai devono attenersi sono pubblicate nella gazzetta ufficiale e sono calcolate in percentuali che variano in base al valore dell’immobile.

Oltre all’onorario la parcella del notaio comprende diverse voci di spesa che il notaio stesso ha effettuato per verificare la regolarità dell’immobile e le imposte di cui abbiamo parlato sopra.

Sì, il notaio nel caso di compravendita funge da esattore per conto dello stato, incassa le imposte di compravendita dall’acquirente e le gira a sua volte all’erario.

Le voci di spesa che compongono la parcella del notaio sono:

• Imposte
• Diritti di trascrizione presso la conservatoria (agenzia del territorio)
• Diritti di voltura catastale
• Diritti di visura
• Tassa archivio notarile
• Onorario (in base alle tariffe predisposte dal ministero)
• Iscrizione repertorio
• Visure ipotecarie
• visure catastali
• visure camerali (se una o entrambe le parti sono persone giuridiche)
• certificati vari
• diritti e onorari di scritturazione e per copie dell’atto
• altre spese

A tutte queste spese, ad eccezione di quelle relative a tasse e imposte, si applica l’Iva come per legge.

Le spese notarili si pagano direttamente al notaio il giorno in cui stipula l’atto.

Spese per il mutuo

Se acquisti casa pagando parte della prezzo con il ricavato di un mutuo, oltre alle imposte ed alla parcella notarile devi considerare tra le spese accessorie di compravendita, quanto di costa chiedere un mutuo.

Le spese da considerare sono:

• spese di istruttoria che possono variare a seconda dell’istituto di credito a cui ti rivolgi.
• Spese di perizia, obbligatoria per poter ottenere il mutuo. Questi costi variano in base agli accordi intercorsi fra perito e banca. Il perito che effettua la perizia è scelto dalla banca e deve valutare il valore esatto dell’immobile che stai per acquistare.
• Imposte sul mutuo, da pagare allo Stato. Per un mutuo di acquisto prima casa ammontano allo 0,25% mentre per un mutuo seconda casa salgono al 2%.
• Polizza assicurativa, che dovrai stipulare a favore della banca in caso di scoppio o incendio. Questa deve essere pagata per l’intera durata del mutuo e puoi decidere se farla tramite la banca o se appoggiarti ad un’assicurazione esterna.

A parte la perizia che in genere si paga direttamente al perito nel momento in cui fa il sopralluogo presso l’immobile, tutte queste spese sono ripartite per tutta la durata del mutuo e ricadono sulla rata mensile.

Il mutuo è un contratto nel quale si definiscono, la somma prestata da parte della banca, i costi di mutuo, la percentuale di interessi e la durata del finanziamento. Questo contratto prende il nome di “atto di mutuo” ed è redatto dal notaio, lavoro extra che andrà a ricadere sulla parcella da pagare al notaio stesso.

L’onorario dell’agenzia immobiliare

Se per l’acquisto ti sei rivolta ad un’agenzia immobiliare, fra le spese accessorie all’acquisto di casa devi considerare anche la provvigione che spetta all’agente che ti ha seguito.

La provvigione è in parte regolata dall’art.1755 del codice civile che cita:

“Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.“

art. 1755 codice civile

Il mio consiglio è che la provvigione venga concordata prima di procedere con la compravendita per non incorrere in brutte sorprese.

Come vedi il codice civile stesso parla di “patto” per cui fa intendere che l’agente immobiliare può chiedere quanto vuole per lo svolgimento della sua professione.

Generalmente la provvigione è calcolata sul prezzo effettivo pagato e comprende anche le spese che l’agenzia ha sostenuto per vendere quell’immobile, ma questa può essere anche pattuita forfettariamente fra le parti.

La percentuale di mediazione applicata va dal 2% al 5% sul prezzo di vendita, a seconda delle zone e dal tipo di agenzia. Vi sono però molte agenzie che hanno fissato un minimo di provvigione sotto il quale non vanno.

Questo perché il lavoro che c’è dietro ad un immobile da 25 mila euro è lo stesso che l’agente deve svolgere per un immobile da 500 mila euro e molte volte la mediazione percepita non coprirebbe neanche le spese sostenute dall’agenzia stessa.

Ecco qua, le spese grosse le abbiamo affrontate. Rimangono fuori solo i certificati richiesti sia dal notaio che dalla banca per l’espletamento delle pratiche, come stato di famiglia, certificato di residenza e certificato di stato libero o di matrimonio o attestato di separazione, la cui emissione è soggetta a bollo.

I miei consigli, per ora, si fermano qui! Se hai domande, vuoi aggiungere informazioni, o raccontarci la tua esperienza in merito, potete scrivermi nei commenti.