Che verifiche fare prima di comprare casa?

Hai trovato la casa dei tuoi sogni, ti sei innamorata di quel terrazzino che affaccia su quella piazzetta tanto carina, della luce che entra dalle sue finestre, di tutto, ti piace tutto, proprio tutto. Non vedi l’ora che sia tua e pensi “la voglio, deve essere mia”. Capisco la tua voglia di comprarla a scatola chiusa, ma questo non è consigliabile, prima di comprare casa occorre fare determinati controlli per verificare sia la regolarità dell’immobile che la presenza di iscrizioni pregiudizievoli e non solo.

Le cose da controllare sono sostanzialmente tre:

• proprietario
• immobile
• situazione condominiale

Controllo affidabilità del proprietario

La prima cosa da fare se stai acquistando da un privato è verificare che la persona con cui stai trattando sia realmente il proprietario dell’immobile. Questa verifica è molto semplice, basta recarsi presso l’ufficio del catasto, ora accorpato presso l’Agenzia delle Entrate e richiedere una visura. La visura si può fare in due modi:

1. per soggetto
2. per immobile

Nel primo caso occorre presentare la richiesta di visura catastale fornendo i dati anagrafici del proprietario all’addetto al servizio. La visura, in questo caso, rivela tutti gli immobili intestati a quella persona, anche se proprietario di una piccolissima quota.

Nel secondo caso la richiesta viene fatta presentando i dati catastali dell’immobile e la visura mostrerà tutti i proprietari dell’immobile.

Per verificare eventuali altri comproprietari, se non hai una visura catastale per immobile, puoi richiede una copia dell’atto di provenienza. Accertarsi della presenza di comproprietari è importante perché, se vuoi acquistare quella casetta, tutti i proprietari devono essere concordi.

Altra cosa importante da verificare se il proprietario è sposato, è il regime patrimoniale, comunione o separazione dei beni. In caso di comunione dei beni, anche se il coniuge non è comproprietario, in alcuni casi, deve consentire alla vendita ed apparire in atto.

Verifiche relativa all’immobile

Prima di fare una proposta di acquisto e di impegnarsi nell’acquisto della tua nuova casa è bene fare delle verifiche anche sull’immobile attraverso la sua documentazione.

Atto di provenienza

L’atto di provenienza è il documento che accerta la proprietà, o la titolarità di un diritto reale, sull’immobile.

L’atto di provenienza può essere

• atto notarile: compravendita o donazione
• sentenza del tribunale
• successione

Questo documento è indispensabile ai fini della compravendita perché in sua assenza il notaio non può procedere alla stipula dell’atto.

L’atto di acquisto (atto notarile) è importante anche per verificare eventuali servitù passive sull’immobile che possano limitarne l’uso.

Certificato di conformità urbanistica

Per essere vendibile un immobile deve essere in regola con le norme urbanistiche e catastali e questo deve essere certificato da un tecnico attraverso un documento che si chiama “dichiarazione di conformità urbanistica”.

Questa certificazione attesta appunto la regolarità dell’immobile dal punto di vista catastale, urbanistico e allo stato attuale dell’immobile. In altre parole attesta che l’immobile, così come lo vedi, è uguale ai disegni tecnici presenti sia in comune che in catasto e che il permesso a costruire e le successive licenze edilizie sono in regola.

Non è detto che il proprietario, al momento che mette in vendita la sua casa, abbia già questa dichiarazione perché avendo un costo abbastanza elevato, i proprietari incaricano il loro tecnico solo quando hanno la certezza di vendere la casa, poi il tecnico deve effettuare diverse verifiche e i tempi per redigere questa certificazione non sono immediati.

Per sopperire alla mancanza di questa certificazione puoi richiedere al proprietario i seguenti documenti:

• licenze edilizie: concessioni edilizie e/o concessioni in sanatoria, eventuali condoni edilizi, permesso a costruire (solo se la sua costruzione è iniziata dopo il 01/09/1967), DIA denuncia inizia attività;
• certificato di destinazione urbanistica;
• certificato di abilità o agibilità;
• piantine catastali.

Visura ipotecaria

Il documento indispensabile che fa un quadro generale dell’immobile e ne traccia la storia.

Nella visura ipotecaria sono contenuti i dati dei proprietari, il luogo e di dati catastali dell’immobile, oltre a trascrizioni, iscrizioni, citazioni ed annotazioni che rappresentano la storia dell’immobile.

Nelle trascrizioni sono contenuti tutti i trasferimenti della proprietà, compravendite, donazioni e successioni. Ma anche atti che vincolano l’immobile come sequestri, pignoramenti e richieste giudiziali, diritti reali di godimento o di garanzia che ne ostacolano la vendita.

Le iscrizioni: sono atti (ipoteche) con i quali l’immobile viene dato a garanzia a terzi (esempio la banca in caso di mutui o altri garanti per debiti contratti). Le iscrizioni possono limitarne o impedirne la vendita.

Le ipoteche che possono essere:

• volontarie che vengono iscritte nel momento in cui il proprietario richiede un finanziamento sull’immobile;
• giudiziarie  quando su di esso vengono iscritti decreti ingiuntivi;
• legali quando il pignoramento viene iscritto a seguito di tasse o tributi non pagati.

Le citazioni sono contestazioni sulla titolarità della proprietà o richieste di conclusioni di contratti

Infine le annotazioni sono quegli atti con i quali si cancellano trascrizioni o iscrizioni precedenti, ad esempio l’estinzione di un mutuo con relativa cancellazione di ipoteca.

Tutte queste cose possono pregiudicare la vendita di un immobile, pertanto la visura ipotecaria è importante per verificare che sull’immobile non ci siano ipoteche (ad eccezione di un mutuo), pignoramenti o citazioni, in presenza delle quali è meglio non acquistare o perlomeno farsi seguire da un notaio per non rischiare spiacevoli sorprese.

Attestato di prestazione energetica (APE)

E’ un documento rilasciato da un tecnico abilitato che certifica la prestazione energetica dell’immobile e deve essere allegato all’atto di compravendita.

Non è indispensabile per verificare la regolarità dell’immobile, ma potrebbe esserti utile per valutare i consumi energetici ed i relativi costi di quella casa.

Questi valori vengono evidenziati con lettere dalla A alla G. Più è bassa la classe energetica (G) maggiore è il dispendio di energia e di denaro per il raffrescamento ed il riscaldamento.

Verifiche condominiali

Infine, se stai per acquistare un appartamento in condominio, devi prendere appuntamento con l’amministratore per verificare:

• l’ammontare delle spese di gestione ordinaria;
• se sono state deliberate spese straordinarie o se ci sono spese di manutenzione in previsione futura (questo è importante perché andranno ad aggiungersi alle spese che sosterrai per l’acquisto);
• regolamento di condominio e norme particolari.

Altra cosa estremamente importante è verificare se l’attuale proprietario ha debiti nei confronti del condominio. In ottemperanza della legge sulla privacy l’amministratore non può fornirti questo dato, per cui ti consiglio di chiedere al proprietario di fornirti la certificazione sullo stato dei pagamenti condominiali.

Ecco qua, anche per oggi è tutto. Spero di esserti stata di aiuto.

Se hai domande, vuoi aggiungere informazioni, o raccontarci la tua esperienza, puoi scrivermi nei commenti!